오늘부터 달라진 주담대 지도: 생애최초 LTV 70% 한 번에 끝내기

수도권·규제지역 주담대는 **6억 상한·전입 6개월·생애최초 LTV 70%**가 핵심입니다. 사전승인 전략·리스크 시나리오·증빙 패키지까지 실전 중심으로 정리한 워드프레스 전용 가이드.

한눈에 핵심 (3줄 요약)

상한은 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적 대출 기준으로 최대 6억이다.
전입은 대출 실행 이후 6개월(D+180) 안에 전입신고가 필수다.
LTV는 **생애최초 LTV 70%**가 적용되며, 실제 한도는 6억과 LTV 산출액 중 더 작은 값으로 결정된다.

이 글은 워드프레스 독자용 정리형 요약입니다. 숫자를 손에 넣고, 약정서와 달력을 동시에 정리하는 데 집중합니다.

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1. 누가 해당되나 — 적용 범위 빠르게 체크

지역은 서울·경기 등 수도권과 지정 규제지역이다.
용도는 주택 구입 목적 주담대로, 실거주와 갈아타기를 포함한다.
공통 의무는 대출 실행 뒤 6개월 내 전입이며, 약정 위반 시 회수 또는 향후 대출 제한 가능성이 있다.
핵심 키워드는 **생애최초 LTV 70%**로, “처음 집을 사는 실수요자”의 LTV 상한을 뜻한다. **정책대출(보금자리·디딤돌)**에도 동일 원칙이 적용된다.

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2. 규칙 3가지 — 숫자로 정돈하는 실전 룰

6억 상한은 소득과 집값에 무관하게 대출 총액의 천장이다.
전입 6개월은 잔금일 기준 D+180까지 전입신고 완료를 의미한다. 지연 가능성을 감안해 D+170을 권장 버퍼로 잡는 편이 안전하다.
**생애최초 LTV 70%**로 계산한 값이 있더라도 6억 상한이 더 작으면 상한이 우선한다.
기억할 문장은 **“생애최초 LTV 70% 산출액과 6억 상한 중 작은 값이 실무 한도”**다.

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3. LTV 한도 계산법 — 3단계로 끝

매수가에 **곱하기 70%**를 적용해 생애최초 LTV 70% 산출액을 계산한다.
산출액을 6억 상한과 비교해 더 작은 값을 선택한다.
여기에 DSR과 기존 채무를 반영해 최종 실행 가능액을 도출한다.
이 순서를 따르면 창구마다 숫자가 달라 보여도 혼란이 줄어든다. “어제는 됐는데 오늘은 막혔다”는 말의 상당수는 1단계에서 2단계로 이어지는 규칙을 건너뛴 결과다.

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4. 케이스로 익히는 한도 — 8억·12억·갈아타기

세 케이스 모두 **생애최초 LTV 70%**를 먼저 계산하되, 반드시 6억과 비교해 작은 값을 택합니다. 갈아타기는 금액이 아니라 타임라인 설계가 승부처입니다.

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5. 정책대출도 예외 아님 — 보금자리·디딤돌 체크

보금자리·디딤돌 등 정책대출을 사용해도 **생애최초 LTV 70%**와 6억 상한은 그대로 적용된다.
혼합형(정책대출 + 은행 일반대출) 설계에서도 총액 기준으로 6억 상한을 넘기기 어렵다.
금리·만기·중도상환수수료 등 상품별 조건이 다르므로 DSR 관점에서 다시 점검해야 안전하다.

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6. 부족자금 플랜 수립 — 흔한 네 가지 조합

자기자본 보강은 보증금·적금·예금의 분산 해지 일정을 통합해 잔금일 이전에 현금화한다.
증여·차용은 가족 증여 시 홈택스 증여세 신고가 필요하고, 차용은 차용증과 이자 지급 증빙을 갖춘다.
보조대출은 신용대출·사잇돌 등을 예로 들 수 있으나 DSR 영향이 커서 최종 실행액이 줄어들 수 있다.
가격·조건 협상은 잔금일 조정과 비품 포함·제외 같은 특약으로 실질 부담을 낮춘다.
팁은 간단하다. 자금 운용표와 전입 일정표를 같은 시트에 배치하고, 중앙에 생애최초 LTV 70% 계산값 vs 6억 상한 중 작은 값을 두어 좌우로 자금과 일정을 연결하면 누락이 줄어든다.

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7. 전입 D+180 타임라인 — 실패를 줄이는 달력법

전입 일정은 숫자보다 중요합니다. **생애최초 LTV 70%**로 한도를 맞춰도 전입을 놓치면 약정 위반이 됩니다.

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8. 예외·경과 규정 — 날짜 한 줄이 결과를 바꾼다

6/27 이전에 매매계약을 체결하고 대출 신청 접수를 마친 건은 종전 규정 적용 여지가 있다.
6/27 이전 입주자모집공고의 분양 물건은 중도금·잔금 전환 과정에 종전 규정이 일부 남을 수 있다.
다만 소유권 이전 조건부 전세대출 등 갭투자형 레버리지는 제한이 강화된다.
무엇보다 최종 효력은 약정서 문구가 결정한다. 창구에서 해당 문구를 반드시 확인한다.

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9. 창구에서 꼭 물어볼 3문장 — 답변이 깔끔하면 안도해도 좋다

“잔금대출 전환 시 6억 상한이 어떻게 적용되나요?”
“전입 6개월 의무 위반 시 회수·제한 조항이 약정서에 어떻게 기재되나요?”
“처분 조건부 갈아타기의 기한과 연장 기준이 명확히 명시되나요?”

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10. 실사례 2건 — 달력이 한도를 지켜준다

8억 생초 사례다. 사전심사로 생애최초 LTV 70% → 5.6억을 확인했고, 부족자금 2.4억은 자기자본 + 차용 조합으로 마련했다. 잔금일과 전입일을 같은 날로 맞춰 지연 리스크를 사실상 제거했다.
12억 갈아타기 사례다. 기존 주택을 선매도하고 새 집의 잔금과 전입을 후행 배치했다. 미처분 리스크를 제거하면서 6억 상한과 전입 의무를 모두 충족했다.

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11. 오늘의 실행 목록 — 6단계 액션 플랜

규제지역 여부를 먼저 확인한다.
생애최초 LTV 70% 산출액을 계산한다.
산출액을 6억 상한과 비교해 작은 값을 한도로 확정한다.
DSR을 반영해 최종 실행 가능액을 점검한다.
자금 일정·이사 일정·전입 일정을 하나의 달력으로 통합한다.
창구에서 약정서 문구와 예외 적용 여부를 확인한다.

12. 실행 직전, 워드프레스 독자 전용 “심화 체크”

A. 사전승인(Pre-Approval) 3포인트 전략

한도는 min(6억, 매수가 곱하기 0.7)(생초 기준)으로 내부 예상 한도를 먼저 산출하고 사전승인 신청액은 그 값 이하로 맞춘다.
조건은 금리 유형(고정 또는 혼합), 거치기간, 만기, 중도상환수수료 체계를 서면으로 확보한다.
기한은 사전승인 유효기간과 연장 가능 여부를 꼭 확인한다. 잔금 연기 시 재심사 리스크를 줄인다.

B. 리스크 시나리오 4종과 대응

전입 지연은 공사, 청소, 엘리베이터 예약 변수로 발생한다. 전입을 잔금 당일 또는 익일로 설계하고, 불가하면 D+170 안전버퍼를 캘린더에 고정한다.
매도 지연(갈아타기)은 기존주택 처분 계약을 먼저 체결하고 잔금과 전입을 뒤에 배치한다. 처분 조건 연장 요건과 증빙(계약 갱신 합의서 등)은 사전에 확보한다.
DSR 초과는 마이너스통장, 카드론, 장기할부가 원인일 수 있다. 잔금 2주 전 상환 또는 해지를 계획하고 전산 반영 시점을 확인한다. 반영 지연에 유의한다.
중도금에서 잔금 전환은 분양의 전환일에 6억 상한과 전입 의무가 즉시 적용되는지 은행에 재확인한다. 전화가 아니라 메일 또는 문자 답변을 보관한다.

C. 창구에서 더 물을 5가지(확장판)

금리 변동 구간은 혼합형일 때 고정기간 종료 후 변동 주기와 상한폭 존재 여부를 묻는다.
거치기간 인정은 거치 허용 시 DSR 산정 방식이 어떻게 달라지는지 확인한다.
만기 연장 조건은 재심사 필요 여부와 소득 감소 시 리스크를 점검한다.
중도상환 수수료는 수수료율, 면제 구간, 부분상환 순서(정책대출과 일반대출의 우선순위)를 확인한다.
동일인 여신한도는 내부 한도로 인해 6억보다 낮아질 가능성이 있는지 점검한다.

D. 정책대출 혼합 설계 베스트 프랙티스

보금자리 또는 디딤돌과 일반대출을 혼합해도 총액 6억 상한을 넘기기 어렵다.
상환 순서는 통상 금리가 높은 쪽부터 적용되지만 은행별 차이가 있으므로 부분상환 재계산 방식과 수수료를 미리 비교한다.
정책대출은 전입과 실거주 요건이 더 엄격할 수 있다. 세부 조항을 별도로 확인한다.

E. 자금·증빙 패키지(워드프레스형 고도화)

자금조달계획서는 항목별 파일명 규칙을 고정한다. 예시는 2025-07-xx_증빙_성명.pdf이다.
증여 또는 차용은 증여 시 홈택스 신고 캡처를 포함하고, 차용은 이자 지급 일정표를 월 또는 분기 단위로 준비한다.
자기자본 현금화는 예금과 적금의 분산 해지를 조정해 입금일을 잔금 3영업일 전으로 모아 유동성 공백을 차단한다.
입주자모집공고일과 신청 접수일은 경과 적용의 근거가 되므로 스크린샷 원본과 **메타정보(시간)**를 함께 저장한다.

F. 체크리스트(붙여넣기용, 요약형)

규제지역 여부 확인 후 해당 시 6억, D+180, LTV 70 적용
한도 계산은 min(6억, 매수가 곱하기 0.7) → DSR 반영 → 최종액 확정
잔금, 전입, 처분 일정을 한 장 달력으로 통합해 겹침 제거
분양은 전환일에 6억과 전입 의무 적용 여부 재확인
문구는 약정서의 전입, 회수 또는 제한, 처분 조건 조항 번호 확보
증빙은 계약, 접수, 공고, 약정서 초안, 상담 답변을 PDF 번들로 저장

G. 한줄 팩트(워드프레스 전용)

**“LTV 70%면 8.4억 가능”**이어도 6억 상한이 우선이다.
정책대출도 상한과 전입 의무는 동일하다.
전화 안내는 약속이 아니다. 약정서 문구가 전부다.

13. 더 보기(내부·외부 링크)

내부 링크

주택자금 계획을 세울 때는 생애최초 규정의 전반을 2025년 무주택자 부동산 정책 가이드 – 한눈에 끝내는 요약판에서 먼저 정리하고, 단지별 거주 요건은 무순위 청약 거주요건 모음으로 교차 확인하는 것이 안전합니다. 금리와 한도 변동기에 대환이 열리는지 여부는 확대된 갈아타기·재대출 가이드 2025에서 점검하고, 취득·보유·양도세 흐름은 2025년 한국 부동산 세금 지도가 달라진다로 함께 확인해 두면 설계가 안정적입니다.

외부 링크

청약 절차와 공고 확인은 청약홈에서 확인하세요.
증여·자금신고는 홈택스에서 진행하고, 제도 변화 원문은 국토교통부 정책자료로 점검하세요.

안내: 본 글은 공개 자료를 바탕으로 정리한 실무 가이드입니다. 세부 조건은 금융기관의 약정서가 최종 기준입니다.

필자 프로필

원준 | 몰랏정
정책·약정서·현장 데이터를 교차 검증해 ‘오늘 바로 쓰는 결정 기준’을 제공합니다. 문의: editorial@molrajung.com

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